Wissenswertes zum Thema der Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke

Die in Deutschland normierten Verfahren

Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren, das sind die nach Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) normierten Verfahren zur Bewertung von Grundstücken in Deutschland. Diese Verfahren sind bei uns seit langer Zeit etabliert und in vielen Bereichen sogar vorgeschrieben.

Vergleichswertverfahren: Dieses Verfahren orientiert sich an tatsächlich getätigten Grundstückskäufen und ist somit ein sehr marktnahes Verfahren. Oft scheitert die Anwendung des Verfahrens jedoch an der Verfügbarkeit der notwendigen Vergleichsfälle. Sollten ausreichend Vergleichsfälle vorliegen, so ist das Vergleichswertverfahren vorrangig anzuwenden.

Ertragswertverfahren: Für Immobilien wo sich der Wert an der Rendite oder am Ertrag orientiert, kommt das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Im Vordergrund steht also das Erzielen von Rendite. Typische Objekte sind Mietwohnhäuser und gewerblich genutzte Immobilien.

Sachwertverfahren: Im Mittelpunkt steht die Gebäudesubstanz sowie der Wert von Grund und Boden. Bevorzugt wird dieses Verfahren bei vorherrschend selbstgenutzten Objekten angewendet, wie beispielsweise bei Ein- und Zweifamilienhäusern.

Bei jeder Bewertung wird geprüft welches der drei Verfahren bzw. welche Kombination zur Anwendung kommt. In der Regel wird versucht mind. zwei Verfahren zu Berechnen um das Ergebnis zu stützen.

Die Arbeit der Gutachterausschüsse

Neben der Wertermittlung für Grundstückswerte, sind die“ sonstigen Wertermittlungen“ eine der zentralen Aufgaben des Gutachterausschusses.Dazu zählt u. a. die Erhebung der Bodenrichtwerte und die Ermittlung der sonstigen für die Wertermittlung relevanten Daten.

Durch das Führen und Auswerten der Kaufpreissammlung hat der Gutachterausschuss die Möglichkeit zur Ableitung der zur Wertermittlung erforderlichen Daten,wie beispielsweise:

  • Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätze
  • Flächen- und Geldumsätze
  • UmrechnungskoeffizientenIndexreihe
  • Indexreihen
  • Bodenindexreihen

Im Grundstücksmarktbericht stellt der Gutachterausschuss die Ergebnisse der Kaufpreisauswertung zusammen und ermöglicht somit einen Überblick auf die Marktentwicklungen. Darüber hinaus geben viele Gutachterausschüsse weitere Publikationen raus, welche für die Immobilienbewertung auf den einzelnen Teilmärkten von großer Bedeutung sind.

Da der Gutachterausschuss hoheitliche Aufgaben der öffentlichen Verwaltung wahrnimmt, ist er als Behörde einzuordnen. Seine Arbeit ist für eine objektive Marktübersicht und somit für alle Gutachter sehr wichtig.

Daten der Gutachterausschüsse für die Immobilienbewertung in Thüringen

In Thüringen werden durch die Gutachterausschüsse die Bodenrichtwerte alle zwei Jahre veröffentlicht und aktualisiert. Es gibt eine zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse, welche allgemeine Informationen und Auswertungen für ganz Thüringen bereitstellen, und Gutachterausschüsse deren Tätigkeitsbereich sich auf bestimmte Gebiete beschränkt. Am Beispiel Thüringen veröffentlichen die Gutachterausschüsse folgende Informationen:

1. Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Thüringen
Immobilienmarktberichte Thüringen, Bauland- und Immobilienumsätze, Bodenpreisreihen für Ackerland

2. Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet der kreisfreien Stadt Erfurt
Umsatzberichte, Vergleichsfaktoren, Bodenpreisindexreihen, Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren, Wohnlagen, Immobilienmarktbericht

3. Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Sömmerda, des Landkreises Weimarer Land und der kreisfreien Stadt Weimar
Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren, Immobilienmarktberichte, Sachwertfaktoren

4. Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Saale-Holzland-Kreises, des Saale-Orla-Kreises und der kreisfreien Stadt Jena
Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren, Immobilienmarktberichte

5. Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Eichsfeld und des Unstrut-Hainich-Kreises
Immobilienmarktberichte

6. Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach
Bodenpreisindexreihen, Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren, Immobilienmarktberichte

7. Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Altenburger Land, des Landkreis Greiz und der kreisfreien Stadt Gera
Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren, Sachwertfaktoren und Vergleichspreise, Immobilienmarktberichte

Die ausführlichen Berichte finden sie unter https://www.thueringen.de/th9/tlbg/bodenmanagement...

Die ausgewählten Beispiele verdeutlichen, wie unterschiedlich die Datenlage in den jeweiligen Gebieten ist. Für eine Immobilienbewertung in Erfurt stehen umfangreiche Daten und Kaufpreissammlungen zur Verfügung, wohingegen in Mühlhausen fast keine Informationen vorhanden sind. Hier ist der Sachverständige gefragt, in Rücksprache mit den jeweiligen Gutachterausschuss und unter Hinzunahme von Fachliteratur, eine marktgerechte Entscheidung zu treffen.

Berücksichtigung des “Marktes“ bei der Ermittlung von Verkehrswerten

Ein Wertgutachten einer Immobilie in München wird bei identischen Objekteigenschaften (Art, Größe, Ausstattung, Alter) andere Werte aufweisen, wie bei einem Gebäude in Jena, in Erfurt oder gar in Suhl. Um diesen Umstand Rechnung zu tragen, muss der Gutachter bei der Immobilienbewertung eine Marktanpassung vornehmen.

Diese Anpassungen fallen bei den jeweiligen Verfahren unterschiedlich aus. Beim Vergleichswertverfahren werden entsprechend der Immobilienart und der Eigenschaften der Objekte, marktgerechte Vergleichsfaktoren herausgegeben. Die Vergleichsfaktoren kommen wiederrum aus den Datensammlungen der Gutachterausschüsse (Kaufpreissammlung).

Die Verkehrswertermittlung im Sachwertverfahren läuft ähnlich. Hier wird abhängig von der Objektart und dem vorläufigen Sachwert, ein dem Markt entsprechender Anpassungsfaktor angewendet. Man spricht hier vom Sachwertfaktor.

Beim Ertragswertverfahren wird der Markt gleich mehrfach berücksichtigt. So kommen einmal die objekt- und nutzungsbezogenen Mieten zum Ansatz, darüber hinaus spielt der Liegenschaftszins, abhängig vom Markt und der jeweiligen Objektart, eine große Rolle.

Wenn von Markt die Rede ist, wird auf Immobilien bezogen immer von der regional bedingten Angebots- und Nachfragesituation je nach Objektart gesprochen. Mit anderen Worten, bei einer Immobilienbewertung in Erfurt, muss auch der entsprechende Markt berücksichtigt werden. Ein Ansatz von Anpassungsfaktoren anderer Ortschaften ist nur bei entsprechender Vergleichbarkeit möglich.

Für die Immobilienbewertung in Thüringen veröffentlichen einige Gutachterausschüsse Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze um die Marktgegebenheiten zu berücksichtigen. Auf individuelle Anfrage bekommt man, soweit vorhanden, auch marktgerechte Vergleichsfaktoren.

Neben der guten Marktkenntnis des Sachverständigen für Immobilienbewertung, erleichtert ihm eine gute Datenverfügbarkeit für entsprechende Marktanpassungsfaktoren, enorm die Arbeit. Je besser die Datenlage, desto exakter lässt dich der Verkehrswert Ihrer Immobilie in Thüringen bestimmen.

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