Wissenswertes zum Thema der Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke

Die in Deutschland normierten Verfahren

Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren, das sind die nach Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) normierten Verfahren zur Bewertung von Grundstücken in Deutschland. Diese Verfahren sind bei uns seit langer Zeit etabliert und in vielen Bereichen sogar vorgeschrieben.

Vergleichswertverfahren: Dieses Verfahren orientiert sich an tatsächlich getätigten Grundstückskäufen und ist somit ein sehr marktnahes Verfahren. Oft scheitert die Anwendung des Verfahrens jedoch an der Verfügbarkeit der notwendigen Vergleichsfälle. Sollten ausreichend Vergleichsfälle vorliegen, so ist das Vergleichswertverfahren vorrangig anzuwenden.

Ertragswertverfahren: Für Immobilien wo sich der Wert an der Rendite oder am Ertrag orientiert, kommt das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Im Vordergrund steht also das Erzielen von Rendite. Typische Objekte sind Mietwohnhäuser und gewerblich genutzte Immobilien.

Sachwertverfahren: Im Mittelpunkt steht die Gebäudesubstanz sowie der Wert von Grund und Boden. Bevorzugt wird dieses Verfahren bei vorherrschend selbstgenutzten Objekten angewendet, wie beispielsweise bei Ein- und Zweifamilienhäusern.

Bei jeder Bewertung wird geprüft welches der drei Verfahren bzw. welche Kombination zur Anwendung kommt. In der Regel wird versucht mind. zwei Verfahren zu Berechnen um das Ergebnis zu stützen.

Die Arbeit der Gutachterausschüsse

Neben der Wertermittlung für Grundstückswerte, sind die“ sonstigen Wertermittlungen“ eine der zentralen Aufgaben des Gutachterausschusses.Dazu zählt u. a. die Erhebung der Bodenrichtwerte und die Ermittlung der sonstigen für die Wertermittlung relevanten Daten.

Durch das Führen und Auswerten der Kaufpreissammlung hat der Gutachterausschuss die Möglichkeit zur Ableitung der zur Wertermittlung erforderlichen Daten,wie beispielsweise:

  • Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätze
  • Flächen- und Geldumsätze
  • UmrechnungskoeffizientenIndexreihe
  • Indexreihen
  • Bodenindexreihen

Im Grundstücksmarktbericht stellt der Gutachterausschuss die Ergebnisse der Kaufpreisauswertung zusammen und ermöglicht somit einen Überblick auf die Marktentwicklungen. Darüber hinaus geben viele Gutachterausschüsse weitere Publikationen raus, welche für die Immobilienbewertung auf den einzelnen Teilmärkten von großer Bedeutung sind.

Da der Gutachterausschuss hoheitliche Aufgaben der öffentlichen Verwaltung wahrnimmt, ist er als Behörde einzuordnen. Seine Arbeit ist für eine objektive Marktübersicht und somit für alle Gutachter sehr wichtig.

Daten der Gutachterausschüsse für die Immobilienbewertung in Thüringen

In Thüringen werden durch die Gutachterausschüsse die Bodenrichtwerte alle zwei Jahre veröffentlicht und aktualisiert. Es gibt eine zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse, welche allgemeine Informationen und Auswertungen für ganz Thüringen bereitstellen, und Gutachterausschüsse deren Tätigkeitsbereich sich auf bestimmte Gebiete beschränkt. Am Beispiel Thüringen veröffentlichen die Gutachterausschüsse folgende Informationen:

1. Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Thüringen
Immobilienmarktberichte Thüringen, Bauland- und Immobilienumsätze, Bodenpreisreihen für Ackerland

2. Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet der kreisfreien Stadt Erfurt
Umsatzberichte, Vergleichsfaktoren, Bodenpreisindexreihen, Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren, Wohnlagen, Immobilienmarktbericht

3. Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Sömmerda, des Landkreises Weimarer Land und der kreisfreien Stadt Weimar
Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren, Immobilienmarktberichte, Sachwertfaktoren

4. Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Saale-Holzland-Kreises, des Saale-Orla-Kreises und der kreisfreien Stadt Jena
Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren, Immobilienmarktberichte

5. Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Eichsfeld und des Unstrut-Hainich-Kreises
Immobilienmarktberichte

6. Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach
Bodenpreisindexreihen, Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren, Immobilienmarktberichte

7. Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Altenburger Land, des Landkreis Greiz und der kreisfreien Stadt Gera
Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren, Sachwertfaktoren und Vergleichspreise, Immobilienmarktberichte

Die ausführlichen Berichte finden sie unter https://www.thueringen.de/th9/tlbg/bodenmanagement...

Die ausgewählten Beispiele verdeutlichen, wie unterschiedlich die Datenlage in den jeweiligen Gebieten ist. Für eine Immobilienbewertung in Erfurt stehen umfangreiche Daten und Kaufpreissammlungen zur Verfügung, wohingegen in Mühlhausen fast keine Informationen vorhanden sind. Hier ist der Sachverständige gefragt, in Rücksprache mit den jeweiligen Gutachterausschuss und unter Hinzunahme von Fachliteratur, eine marktgerechte Entscheidung zu treffen.

Berücksichtigung des “Marktes“ bei der Ermittlung von Verkehrswerten

Ein Wertgutachten einer Immobilie in München wird bei identischen Objekteigenschaften (Art, Größe, Ausstattung, Alter) andere Werte aufweisen, wie bei einem Gebäude in Jena, in Erfurt oder gar in Suhl. Um diesen Umstand Rechnung zu tragen, muss der Gutachter bei der Immobilienbewertung eine Marktanpassung vornehmen.

Diese Anpassungen fallen bei den jeweiligen Verfahren unterschiedlich aus. Beim Vergleichswertverfahren werden entsprechend der Immobilienart und der Eigenschaften der Objekte, marktgerechte Vergleichsfaktoren herausgegeben. Die Vergleichsfaktoren kommen wiederrum aus den Datensammlungen der Gutachterausschüsse (Kaufpreissammlung).

Die Verkehrswertermittlung im Sachwertverfahren läuft ähnlich. Hier wird abhängig von der Objektart und dem vorläufigen Sachwert, ein dem Markt entsprechender Anpassungsfaktor angewendet. Man spricht hier vom Sachwertfaktor.

Beim Ertragswertverfahren wird der Markt gleich mehrfach berücksichtigt. So kommen einmal die objekt- und nutzungsbezogenen Mieten zum Ansatz, darüber hinaus spielt der Liegenschaftszins, abhängig vom Markt und der jeweiligen Objektart, eine große Rolle.

Wenn von Markt die Rede ist, wird auf Immobilien bezogen immer von der regional bedingten Angebots- und Nachfragesituation je nach Objektart gesprochen. Mit anderen Worten, bei einer Immobilienbewertung in Erfurt, muss auch der entsprechende Markt berücksichtigt werden. Ein Ansatz von Anpassungsfaktoren anderer Ortschaften ist nur bei entsprechender Vergleichbarkeit möglich.

Für die Immobilienbewertung in Thüringen veröffentlichen einige Gutachterausschüsse Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze um die Marktgegebenheiten zu berücksichtigen. Auf individuelle Anfrage bekommt man, soweit vorhanden, auch marktgerechte Vergleichsfaktoren.

Neben der guten Marktkenntnis des Sachverständigen für Immobilienbewertung, erleichtert ihm eine gute Datenverfügbarkeit für entsprechende Marktanpassungsfaktoren, enorm die Arbeit. Je besser die Datenlage, desto exakter lässt dich der Verkehrswert Ihrer Immobilie in Thüringen bestimmen.

Bodenrichtwerte für die Wertermittlung in Thüringen

Ein wichtiger Bestandteil bei der Verkehrswertermittlung ist die Berücksichtigung des Bodenwertes. Hierzu kann man sich bei den jeweiligen Gutachterausschüssen den entsprechenden Bodenrichtwert, für das zu bewertende Objekt bzw. die Region in welches das Objekt fällt, einholen.

Die Gutachterausschüsse geben diese Bodenrichtwerte für einen bestimmten Bereich, die sogenannte Bodenrichtwertzone heraus. Der Umfang dieser Zonen ist sehr unterschiedlich und geht von einzelnen Objekten bis hin zu ganzen Ortschaften. In diesen Bodenrichtwertzonen werden für vorgegebene Merkmale ggf. Zu- oder Abschläge vom festgelegten Bodenrichtwert notwendig, wenn z. B. Abweichung bei der Grundflächenzahl, der Geschossflächenzahl, der Art der Baulichen Nutzung, der Grundstückstiefe, der Grundstücksbreite gegeben sind oder es sich um ein Sanierungsgebiet handelt. Weitere individuelle Anpassungen sind evtl. im Einzelfall darüber hinaus zu berücksichtigen.

Die Veröffentlichung bzw. Aktualisierung der Bodenrichtwerte, sollte gem. § 196 BauGB mind. alle 2 Jahre zum Ende des Kalenderjahres erfolgen. Einer darüber hinaus häufigeren Anpassung dieser Werte ist selbstverständlich möglich und kommt in der Praxis oft vor. So ist es insbesondere in Ballungsgebieten, wo genügt Kauffälle vorhanden sind, dass die Bodenrichtwerte in geringeren Zeitabständen veröffentlicht werden bzw. das sog. Bodenpreisindexreihen zur Anpassung bereitgestellt werden. Für Thüringen ist die Stadt Erfurt ein gutes Beispiel, hier wird z. B. für die Verkehrswertermittlung des individuellen Wohnungsbaus im Jahr 2020 eine Veröffentlichung zu den Bodenpreisindexreihen gemacht.

Bei der Bewertung spielt der Bodenrichtwert eine wichtige Rolle, denn er hat eine große Aussagekraft über die Einstufung der Lage des Bewertungsobjektes. Eine begehrte Lage spiegelt sich auch in der Höhe des Bodenrichtwertes wider, also je besser die Lage desto höher der Bodenrichtwert. In der Verkehrswertermittlung für Immobilien zeigen sich daher erhebliche Schwankungsbreiten bei den Bodenrichtwerten, beispielsweise in Weimar von 5 €/m² bis 700 €/m², in Erfurt von 10 €/m² bis 3.700 €/m² und in Jena von 30 €/m² bis 1540 €/m².


Was die Veröffentlichung der Bodenrichtwertinformationen bzw. der Bodenrichtwertkarten angeht, bestehen in Deutschland große Unterschiede. In einigen Bundesländern kommt man kostenlos über das Internet an die Bodenrichtwerte, wohingegen in anderen Bundesländern die Auskunft entgeltpflichtig ist. Für die Immobilienbewertung in Thüringen besteht jedoch die positive Situation, dass die Bodenrichtwerte, für jedermann ersichtlich, auf der Internetseite www.thueringen.de eingesehen werden können.

Auswertungen zum Immobilienmarkt – Grundinformationen für die Immobilienbewertung in Thüringen

Eine Immobilienbewertung hat in der Regel den Auftrag und den Anspruch die Lage auf dem Immobilienmarkt, für das zu bewertende Objekt, wieder zu geben. Es ist also wichtig, für den Gutachter den entsprechenden Markt zu untersuchen bzw. sich mit den Marktdaten auseinander zu setzen. Nachfolgend finden sie eine kleine Marktübersicht, welche insbesondere für die Immobilienbewertungen in Thüringen interessant sein kann.

Thüringen:
Im Jahr 2019 gab es gegenüber 2018 einen kleinen Anstieg der notariellen Kaufverträge in Thüringen, auf 26.780 Kaufverträge. Interessant zu beobachten ist, dass dabei die Umsatzentwicklung der notariellen Kaufverträge auf das Allzeithoch von 3.206 Mio. € angestiegen ist und damit um 17,6 % im Vergleich zum Vorjahr. Gleichzeitig ist der Flächenumsatz deutlich gesunken (von 15.145 ha 2018, auf 13.059 ha 2019)*. Daran lässt sich ableiten, das auch in Thüringen die Preise für Grundstücke und Immobilien nach oben gehen.

Erfurt:
Erfurt sticht im Vergleich zu vielen anderen Städten in Thüringen generell mit hohen Werten bei der Immobilienbewertung und Verkehrswertermittlung hervor. Das zeigt sich auch bei den Kaufpreisfaktoren (Vielfaches der Jahresnetto-Kaltmiete), hier liegt Erfurt (19,00- bis 23,00-Fach)** fast gleichauf mit Jena. Bei der Anzahl der Kaufverträge hatte Erfurt (12,1 % Wachstum im Vergleich zum Vorjahr)* nach Gotha die meisten Kaufverträge. Dabei muss erwähnt werden, dass Erfurt im Vergleich zu den anderen ein ganz anderes Kaufpreisniveau aufweist. Diese Entwicklungen spiegeln sich auch in den Mieten auf den freien Wohnungsmarkt wider, so liegt der Spitzenwert bei 14 €/m² **. Die Durchschnittskaufpreise für Wohnungs- und Teileigentum liegen bei 1.770 €/m².*

Jena:
Die Stadt Jena besticht durch viele positive Standortfaktoren und im ostdeutschen Vergleich mit hohen Kaufpreisen. Das liegt nicht zuletzt an der geringen Verfügbarkeit von Grundstücken und Immobilien. Das schlägt sich auch an der Anzahl der Kauffälle nieder, welche im Vergleich zu 2018, im Jahr 2019 um 6,00 % gesunken sind. Betrachtet man die Mieten und Kaufpreisfaktoren so befindet sich Jena mindestens auf dem Niveau von Erfurt, häufig sogar darüber. So liegen in Jena die durchschnittlichen Kaufpreise für Wohnungs- und Teileigentum bei 2.450 €/m².*

Weimar:
Fragt man nach den bedeutendsten Märkten in Thüringen, kommt die Stadt Weimar gleich nach Jena und Erfurt. Zwar ist die Anzahl der Kaufverträge im Vergleich zum Vorjahr ähnlich wie in Jena gesunken, dennoch kommt Weimar auf fast genauso viele Kauffälle wie Jena und das bei etwa halb so vielen Einwohnern. Die Mieten in Weimar bewegen sich in der Spitze bis 12,00 €/m². Bei den Kaufpreisfaktoren für Renditeobjekte kommt man in Weimar auf die Faktoren 16- bis 19-Fach.** In Weimar bezahlt man für den durchschnittlichen qm Wohnungs- und Teileigentum 1.780 €/m².*

Gera:
Gera ist zwar die drittgrößte Stadt in Thüringen, kann aber bei den Immobilienwerten neben Erfurt und Jena, auch mit vielen anderen Regionen im Freistaat nicht mithalten.

Anzahl Kaufverträge 2019: 930 (4,7 % mehr als 2018)*
Ø Kaufpreisfaktoren 12- bis 16-Fach**
Mieten 5,50 bis 9,00 €/m²**
Ø Kaufpreis für Wohnungs- und Teileigentum: 670 €/m²*

Gotha:
Die Stadt Gotha profitiert durch die Nähe zur Landeshauptstadt Erfurt und auch von einer direkten Anbindung an die Autobahn A4. Dadurch ist auch der Immobilienmarkt in Gotha stabil, insbesondere für Interessenten, die die Preise in Erfurt nicht stemmen können.

Anzahl Kaufverträge 2019: 1.845 *
Ø Kaufpreisfaktoren 15- bis 18-Fach **
Mieten 5,50 bis 8,50 €/m²**
Ø Kaufpreis für Wohnungs- und Teileigentum: 1.000 €/m² *

*Immobilienmarktbericht Thüringen 2020 - Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte des Freistaats Thüringen
**Preisspiegel Thüringen 2019/2020 - Immobilienverband Deutschland IVD Regionalverband Mitte

Dies war ein kleiner Ausschnitt aus den relevanten Informationen für die Immobilienbewertung und Verkehrswertgutachtenerstellung in Thüringen. Es wird deutlich das eine adäquate Datengrundlage für die Bewertung der Immobilie in Erfurt, Jena, Weimar oder andernorts Thüringens wichtig ist.

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