Immobilienbewertung im Ilm-Kreis, Arnstadt, Ilmenau, Stadtilm und der Gemeinde Amt Wachsenburg

Der Ilm-Kreis mit seinen 106.006 Einwohnern (Stand 31.12.2025, Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik), ist zentral im Freistaat Thüringen gelegen. Er besteht aus insgesamt 16 Kommunen und erstreckt sich über eine Fläche von 805 km² (Quelle: Ilm-Kreis). Für den Ilm-Kreis wird in der 4. Bevölkerungsvorausberechnung des Thüringer Landesamts für Statistik ein Bevölkerungsrückgang bis 2042 von 12,9 % prognostiziert. Aktuell liegt die Arbeitslosenquote im Ilm-Kreis bei 6,7 % und damit leicht über dem Bundesniveau von 6,5 % (Stand: August 2026, Quelle: Bundesagentur für Arbeit).
Sein Immobilienmarkt ist geprägt von einer Vielfalt an Angeboten. Von historischen Fachwerkhäusern in den Altstädten bis hin zu zeitgemäßen Neubauten in den Vororten und modernen Gewerbeimmobilien in den zahlreichen Gewerbegebieten, wird der Facettenreichtum der Immobilien im Landkreis deutlich. Die Preise für Immobilien variieren je nach Lage, Größe und Ausstattung, wobei der Ilm-Kreis im Vergleich zu den nahegelegenen Großstädten an der Autobahn A4 (beispielsweise Erfurt, Weimar oder Jena) als durchaus erschwinglich einzustufen ist.

Im Jahr 2025 wurden in Thüringen insgesamt 9.224 Immobilientransaktionen registriert, davon 475 im
Ilm-Kreis. Der Anteil des Ilm-Kreises belief sich damit auf 5,15 %. Der dort erzielte Geldumsatz betrug
89,5 Mio. € bei einem Flächenumsatz von 46,8 Hektar (Quelle: Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte des Freistaats Thüringen). Aufgrund der regionalen Unterschiede und der Immobilienvielfalt im Ilm-Kreis ist bei der Immobilienbewertung daher die entsprechende Marktkenntnis erforderlich.

Die zentral in Thüringen gelegene Stadt Arnstadt, ist die zweitgrößte Stadt im Ilm-Kreis und gleichzeitig die Kreisstadt. Betrachtet man lediglich die Kernstadtbevölkerung, so ist Arnstadt sogar die größte Stadt im Ilm-Kreis. Arnstadt konnte in den letzten Jahren einen starken Bevölkerungszuwachs verzeichnen, was nicht zuletzt auf die namhaften Ansiedlungen im Gewerbegebiet rund um das Erfurter Kreuz zurückzuführen ist. Aktuell hat die Stadt 28.509 Einwohner (Stand 31.12.2025, Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik), noch vor 10 Jahren waren es gerade einmal 23.500 Einwohner. Dies hat zwangsläufig auch Auswirkung auf den Immobilienmarkt in Arnstadt. Der Immobilienmarkt in der Stadt und im näheren Umkreis ist aufgeräumt, was sowohl Wohn- und Gewerbeimmobilien betrifft. Die Preise und Mieten sind in den letzten Jahren in Arnstadt rasant gestiegen. Aktuell liegen die Angebotsmieten in Arnstadt für Wohnen bei durchschnittlich 7,26 €/m². Die Angebotspreise für Wohnungen liegen bei durchschnittlich 1.703 €/m² und für Häuser bei durchschnittlich 2.513 €/m² (Quelle: Immobilienscout 24, Stand: 2. Quartal 2026).

Auch die umliegenden Orte wie Ichtershausen im Amt Wachsenburg profitieren von dieser Entwicklung.
Aus diesem Grund ist es wichtig, bei ihrer Immobilienentscheidung in Arnstadt einen Sachverständigen für Immobilienbewertung heranzuziehen, denn die Expertise hilft ihnen bei der Marktpreisfindung im Kauf- und Verkaufsprozess. Auch bei Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt (Schenkungssteuer, Erbschaftssteuer und Einkommenssteuer) oder gerichtlichen Auseinandersetzungen (Ehescheidung oder Erbschaftsauseinandersetzungen) ist die neutrale Verkehrswertbestimmung von einem zertifizierten Gutachter nach DIN EN ISO/IEC 17024 notwendig.

Die für ihre Universität bekannte Stadt Ilmenau ist mit ihren Ortsteilen bei einer Einwohnerzahl von 38.695 die größte Stadt im Ilm-Kreis (Stand: 31.12.2025, Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik). Ohne Berücksichtigung der Ortsteile (nur Kernstadt) kommt Ilmenau auf 23.119 Einwohner (Stand: 30.06.2023, Quelle: Stadt Ilmenau). Durch ihre Technische Universität genießt die Stadt eine erhöhte Nachfrage bei den potenziellen Studenten für beispielsweise Informatik, Maschinenbau oder Naturwissenschaften. Dadurch sind die Miet- und Kaufpreise für Wohnimmobilien in Ilmenau im Vergleich zu anderen Regionen im Ilm-Kreis am höchsten. Dies betrifft insbesondere Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, welche sich einer erhöhten Nachfrage erfreuen.
Die Angebotsmieten im Wohnungsbereich liegen in Ilmenau gegenwärtig im Mittel bei 7,81 €/m². Für Wohnungen werden im Stadtgebiet Angebotspreise von durchschnittlich 1.891 €/m² aufgerufen. Häuser werden im Schnitt mit 2.276 €/m² gehandelt (Quelle: Immoscout24). Mit Marktkenntnis und Fachwissen hilft ihnen der Sachverständige für Immobilienbewertung, den Markt in Ilmenau richtig einzuschätzen und Verkehrswert der Immobilie zu bestimmen.

Die nächstgrößeren Gemeinden im Ilm-Kreis sind die Gemeinde Geratal mit 8.426 Einwohnern, Stadtilm mit 8.241 Einwohnern und das Amt Wachsenburg mit 7.966 Einwohnern (Stand: 31.12.2025, Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik).