Zertifizierter Bau-Sachverständiger
für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke aus Erfurt

Es gibt viele Gründe für die Notwendigkeit von Immobilienbewertungen.
Häufige sind die üblichen Kauf- und Verkaufsprozesse aber auch Spezialthemen wie Scheidungen, Erbschaften und die Bewertung für steuerliche Belange (wie Unternehmensübergabe/-aufgabe, Erbschaftssteuer, etc.) Gegenstand einer Bewertung. Nicht selten ist es auch das Interesse der Eigentümer den Marktwert ihrer Immobile zu kennen.

In fast allen der zuvor genannten Punkte ist es von großer Bedeutung, gegenüber dem Verhandlungspartner (Käufer/Verkäufer, Finanzamt, Erbengemeinschaft, Geschäftspartner, etc.) im Vorteil zu sein, und den tatsächlichen Wert der Immobilie zu kennen. Dies stärkt die Verhandlungsposition und schütz vor ungerechtfertigten Vermögensverlust.

„Alle Menschen sind schlau, die einen vorher, die anderen hinterher.“

– Birgit Gold

Vorrangig ist die Aufgabe des Sachverständigen die Ermittlung des aktuellen Marktwertes, auch Verkehrswert bezeichnet. Die gesetzlichen Vorgaben dafür ergeben sich aus den Baugesetzbuch § 194. Der Sachverständige sollte seine Aufgabe unparteiisch, weisungsfrei, unabhängig und gewissenhaft ausführen.
Im weitesten Sinne hat er auch eine Vermittlerfunktion, denn er soll den Marktwert ermitteln, also objektiv und neutral betrachtet den für alle Seiten fairsten Wert. Er soll am Ende Parteien zusammen bringen wo grundsätzlich unterschiedliche Sichtweisen und Wertevorstellungen vorherrschen.

Beispiele:

Betrachtung aus steuerlicher Sicht

• Das Finanzamt: sieht die Immobilie als “Schloss“ um mehr Steuern zu rechtfertigen
• Der Steuerpflichtige: sieht seine Immobilie als kleines aber feines Häuschen, ohne erwähnenswerte Besteuerungsgrundlage

Betrachtung aus der Sicht der Käufer/Verkäufer eines Wohnhauses auf dem Lande

• Der Verkäufer: sieht ein schönes Wohnhaus, verkehrsgünstig gelegen und in ruhiger Lage
• Der Käufer: ein Wohnhaus mit vielen Kompromissen insbesondere bei den Themen Lage und Verkehrsanbindung

Die Beispiele ließen sich mit Banken, Versicherungen, Erbengemeinschaften, in Scheidung befindlichen Ehepartnern, etc. fortsetzen. Daran erkennt man das Gewicht und die Relevanz der Meinung eines am Markt orientierten Dritten – dem Sachverständigen.

• unbebaute Grundstücke (Agrarland, Rohbauland, Bauerwartungsland und Bauland)
• Wohnimmobilien (Ein- und Mehrfamilienhäuser, Reihenhäuser, Doppelhaushälften, Eigentumswohnungen, u. a.)
• Gewerbeimmobilien/Renditeobjekte (Wohn- und Geschäftshäuser, reine Geschäftshäuser, Teileigentum nach WEG, Büroimmobilien, Einzelhandelsimmobilien, Hotelimmobilien, für Industrie und Handwerk genutzte Immobilien, u. a.)
• Rechte und Lasten (Wegerecht, Wohnrecht, Nießbrauch, um nur die geläufigsten zu nennen)
• Sonderfälle (Scheidung, Erbschaftsangelegenheiten, für steuerliche Zwecke)

Um den Wert marktgerecht und bezogen auf die Einzelimmobilie ermitteln zu können, sind einige Unterlagen erforderlich.

Hierzu zählen:

• aktuelles Grundbuch / Erbbaugrundbuch / Wohnungsgrundbuch
• Flurkarte
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
• Auskunft Altlastenkataster und der Denkmalschutzliste
• bei WEG – Teilungserklärung
• Grundrisse, Ansichten und Schnitte
• ggf. Miet- und Pachtverträge

Keine Angst, mir ist bewusst das diese Aufzählung für die meisten auf den ersten Blick viele Fragen aufwirft und nach viel Arbeit aussieht. Viele dieser Informationen und Unterlagen beschaffe ich im Rahmen der Bewertung selbstverständlich mit, bei anderen (Grundbuch, Flurkarte, Baulastenverzeichnis) erledige ich diese gegen Erstellung einer Vollmacht ebenfalls mit. Bei spezifischen Unterlagen wie Miet- und Pachtverträgen bin ich natürlich auf Ihre Hilfe angewiesen.

Gern erläutere ich Ihnen die benötigten Unterlagen für Ihre Immobilie in einem telefonischen Vorgespräch oder bei dem Aufnahmegespräch vor Ort.

Als Sachverständiger kann sich in Deutschland jeder, der nur etwas mehr Fachwissen als der Durchschnitt hat, bezeichnen. Diese Bezeichnung ist weder geschützt noch an große Anforderungen geknüpft.

Demgegenüber stehen die zertifizierten oder öffentlich bestellten Sachverständigen. Diese müssen ihr Fachwissen anhand von Berufsausbildungen, Abschlüssen und mehrjähriger Berufserfahrung nachweisen. Die Gutachten werden regelmäßig von der Zertifizierungsstelle überwacht und entsprechende Weiterbildungstage sind jährlich nachzuweisen.

Neben der Erstzertifizierungsprüfung ist bei den zertifizierten Sachverständigen auch eine wiederkehrende Prüfung erforderlich (alle drei Jahre). Entsprechendes Fachwissen wird also voraus gesetzt.

Das Honorar wird in gemeinsamer Abstimmung und in Anlehnung an die von den Sachverständigen Verbänden veröffentlichten Honorartabellen festgelegt. Im Gegensatz zur reinen Festlegung nach Honorartabellen, welche sich am ermittelten Verkehrswert orientieren, ist das vereinbarte Pauschalhonorar die für beide Seiten transparenteste und fairste Lösung. Aus rein objektiver Sicht und unter Berücksichtigung der Anforderungen an ein Gutachten (objektiv, neutral, unparteiisch, unabhängig und ohne persönliches Interesse), ist das Honorar in Abhängigkeit vom ermittelten Verkehrswert nur schwer zu vertreten.

Bei Ihrer Anfrage werden wir daher gemeinsam objektiv, transparent und marktgerecht das Pauschalhonorar festlegen.